+380 44 339-99-21Наиболее часто задаваемые вопросы об инвестициях в доходную недвижимость
Основываясь на опыте предыдущих сделок, а так же специфики работы с клиентами из Восточной Европы, мы подготовили ответы на наиболее часто задаваемых вопросы и рады будем предоставить Вам дополнительную консультацию в киевском офисе компании.
Экономический переход собственности - это указанная в нотариальном договоре дата, с момента наступления которой все связанные с предметом договора права и обязанности переходят на Покупателя: доходы, издержки, риски, ответственность по обеспечению безопасности объекта, а также все права и обязанности по договорам, заключенным Продавцом с третьими лицами (например, по договору аренды).
Дата экономического перехода собственности точно определена в договоре купли-продажи и чаще всего является датой оплаты стоимости объекта Продавцу (если не определено иное). Регистрация нового собственника в Поземельной книге происходит позднее. Таким образом, собственник начинает получать арендные платежи до того, как получит выписку из Поземельной книги. Если иное не определено в договоре купли-продажи, то для всех договоров купли-продажи действуют п.446 и 651 ГК ФРГ.
При желании, можно заключить договор на управление с нашими партнерскими компаниями управления, которые возьмут на себя все вопросы, связанные с объектом и арендаторами. Для удобства коммуникация происходит через офис киевского представительства. Стоимость услуг управления одной квартирой составляет 25 евро/мес + 19 % НДС.
Владельцы недвижимости на территории Германии при обращении в Посольство своей страны для получения визы предоставляют документы на собственность (договор купли-продажи, выписку из Поземельной книги), что дает право не показывать подтвержденную бронь отеля и туристическую путевку. Надо понимать, что каждая заявка рассматривается Посольством в индивидуальном порядке. Как правило, первая виза выдается на небольшой срок, в дальнейшем можно постепенно запрашивать визы на более длительные периоды. При частых поездках в Германию возможно получить годовую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии/180 дней в году.
Компания BMG Invest GmbH работает с объектами, расположенными в земле Северный Рейн-Вестфалия (Западная Германия). Все объекты находятся в радиусе не более 100 км от столицы федеральной земли - Дюссельдорфа.
Ставка налога на дарение зависит от стоимости имущества и степени родства. Объекты на сумму до 350 тыс. евро можно дарить близким родственникам без налогов.
Алгоритм действий простой. Вы вносите предоплату 2 000 евро на основании договора, тем самым запуская процесс проверки квартиры нотариусом. Далее едете в Германию, где Вас встречают русскоговорящие специалисты BMG Invest, размещат в отеле, отвозят на объект, помогают открыть счет в немецком банке и сопровождают к нотариусу. Проверка квартиры нотариусом занимает 1,5- 2 месяца. Если проверка прошла успешно, то Вы вносите всю сумму на Ваш счет в немецком банке.
При покупке недвижимости в Германии инвестор несет разовые расходы на покупку, которые включают в себя налог на недвижимость при покупке - 6,5%, услуги нотариуса - 1,5%, судебная касса (внесение изменений записей в Поземельную книгу - единый государственный реестр собственности) - 1%. Итого, как правило, - 9% от нотариальной стоимости объекта, которые нужно оплатить во время визита в Германию.
Да, предоплата возвращается в размере 100 %, либо, по Вашему желанию, подбирается другой инвестиционно привлекательный объект.
Как правило, около 2-3 месяцев, поскольку сроки и порядок действий при оформлении покупки урегулированы немецким законодательством.
Да, ряд немецких банков охотно кредитуют иностранцев при покупке недвижимости. При текущих ставках кредитования 2,5-3,5% можно получить финансирование в размере до 50% от стоимости объекта. При этом нотариальная стоимость объекта должна быть не меньше 100 тыс. евро. Подробную информацию можно получить индивидуально.
Как показывает практика, удобнее и выгоднее открыть отдельный счет в немецком банке, с которого выплачиваются расходы на оформление покупки и оплачивается стоимость покупаемой недвижимости. В дальнейшем на этот счет будут поступать арендные платежи, а также с этого счета будут оплачиваться коммунальные платежи. Инвесторы оформляют доверенность на управление этим счетом на нашего специалиста, который контролирует поступление арендных платежей и через интернет - банк проводит коммунальные выплаты. Инвесторы контролируют движение средств по своему счету через онлайн - банк.
Да, конечно. Мы предлагаем Вам объекты до аукциона (на 20-30 % ниже рыночной цены). В дальнейшем их можно продать по рыночной цене, при этом каждый год Ваша недвижимость только дорожает. Специалисты BMG Invest GmbH помогут Вам продать объект с наибольшей выгодой.
Арендатор при заключении договора аренды вносит сумму в размере 2-х или 3-х месячной арендной платы. Это является своеобразной «подушкой безопасности», то есть страхует собственника от того, что арендатор «внезапно» съедет. Так как наши объекты являются высоколиквидными, как правило, за срок 3 месяца компания управления находит новых арендаторов. Так же мы предлагаем специальный вид страховки, который устраняет риск неполучения арендной платы или вандализма в отношение объекта недвижимости.
Инвестирование в недвижимость совершенно не означает необходимость вкладывания огромных средств. Мы предлагаем коммерческую недвижимость в крупных престижных городах Германии с суммами вложений от 20 000 до 100 тыс.евро с уровнем рентабельности вдвое выше среднеотраслевого. При этом Ваша недвижимость будет расти в цене (примерно 2-4% в год)!
Необходимо учесть ряд факторов и несколько аспектов обсудить лично. Наши специалисты помогут подобрать идеальный вариант, подходящий именно Вам. Наши тарифы просты и понятны, мы покажем Вам, на чем можно сэкономить.
Риски «прогореть» и потерять средства отсутствуют. Сотрудники компании BMG Invest подберут для Вас проверенные и варианты и не стоит забывать о немецкой осторожности и педантичности, особенно в юридическо - правовой сфере. Кроме того, в Германии есть возможность застраховать недвижимость от форс-мажорных обстоятельств.
- Договор залога (внесение предоплаты)
- Документы на счет в немецком банке
- Договор купли - продажи
- Выписку из Поземельной книги
- По желанию: договор на услуги управляющей компании и налогового консультанта
Всю "головную боль" по управлению недвижимости может взять на себя одна из наших партнерских компаний по управлению, с которой заключается договор на доверительное управление недвижимостью. Помимо прямой связи с ее сотрудниками, компания предоставляет владельцам квартир или домов ежемесячные отчеты на русском языке. Стоимость услуг управления составляет 25 евро/мес + 19 % НДС за одну квартиру.
Можно уверенно говорить о тройном доходе при покупке недвижимости в Германии:
- Пассивный рост стоимости недвижимости в среднем на 2% ежегодно и увеличение стоимости недвижимости в результате улучшения состояния объекта
- Доход от сдачи недвижимости в аренду с рентабельностью 7-10%. При этом большая часть наших объектов продается уже с арендаторами, что позволяет инвестору получать прибыль с момента наступления экономического перехода собственности.
- Прибыль от продажи объекта в конце периода владения
