Покупку квартиры или пакета квартир стоимостью до 200 тыс. евро выгоднее совершать на физическое лицо. С целью оптимизации налогообложения при инвестициях в недвижимость на сумму больше 200 тыс. евро рациональнее зарегистрировать юридическое лицо в Германии и на него оформить покупку. При этом недвижимость приобретается на сумму, внесенную на счет в качестве уставного капитала. Следует отметить, что при покупке недвижимости в кредит выгоднее оформить ее на физическое лицо. Продажа более трех объектов недвижимости в течение первых пяти лет с момента покупки на юридическое лицо рассматривается немецкой налоговой как предпринимательская деятельность. В таком случае, кроме налога на прибыль, нужно будет заплатить и предпринимательский налог, если размер прибыли от продажи составит более 24 500 евро.

Что такое GmbH?

Как известно, существую различные организационно-правовые формы юридических лиц. При покупке недвижимости на юридическое лицо в Германии оптимальным вариантом для иностранного инвестора является создание GmbH (Gesellschaft mit beschrankter Haftung, GmbH) – аналог ООО (общества с ограниченной ответственностью). Это юридическое лицо, участники которого отвечают по его долгам только своими взносами, но не личным имуществом. Прибыль, полученная по итогам года, распределяется соответственно размерам долей участников GmbH.

Учредителями организации могут быть одно и более физических и/или юридических лиц, в т.ч. иностранные лица и лица без гражданства. Учреждение GmbH производится путем подписания участниками учредительного договора (в т.ч. и когда учредителем является одно лицо).

Договор в обязательном порядке должен содержать следующие положения:

• Наименование фирмы
• Официальный юридический адрес с телефоном
• Виды деятельности
• Размер уставного капитала
• Распределение долей между учредителями
• Продолжительность существования

Наименование фирмы должно быть разрешено Торгово-промышленной палатой Германии, обозначение "GmbH" обязательно.

Размер уставного капитала GmbH должен составлять не менее 25 000 евро. Он является имуществом юридического лица, формируется из оговоренных в учредительном договоре вкладов учредителей и может расходоваться только на нужды компании. Вклады должны быть сделаны в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей. Лучше вносить уставный капитал в денежной форме, так как передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что значительно замедляет процедуру учреждения. При двух и более учредителях для регистрации фирмы достаточно внести половину уставного капитала – 12 500 евро. Вторая половина вносится в течение первого года работы. Уставной капитал, с первых же дней после зачисления его на счет, может быть использован для деятельности компании, т.е. другими словами его можно использовать для приобретения доходной недвижимости.

У GmbH должен быть юридический адрес и телефонный номер по месту регистрации компании.

Особенности процедуры и сроки регистрации GmbH

Открытие GmbH занимает один день. Для этого нотариусу, который будет заверять учредительный договор, нужно заранее сообщить желаемое название компании, чтобы он до приезда инвестора успел получить разрешение Торгово-промышленной палаты. В этот же день в банке открывается счет GmbH и на него вносится сумма уставного капитала.

После того, как учредительный договор будет заверен у нотариуса, GmbH регистрируется в суде, о чем делается запись в Торговом реестре. По срокам внесение названия GmbH в Торговый реестр может длиться около 6-8 недель. При этом учредителям не обязательно находиться на территории Германии.

Следует знать, что фирма может сразу заниматься хозяйственной деятельностью с момента заверения нотариусом учредительного договора. При этом учредители несут ответственность всем своим имуществом по обязательствам GmbH. В рамках внесенных долей в уставный капитал учредители начинают нести ответственность только после регистрации фирмы в суде и занесении ее наименования в Торговый реестр.

Финансы и налоги

Финансовая отчетность включает в себя ежемесячные отчеты по налогу на добавленную стоимость, налогу на прибыль и налогу на заработную плату, в случае если на работу принимаются сотрудники. При покупке недвижимости на юридическое лицо, инвестор может быть как учредителем, так и управляющим фирмы и нанимать сотрудников при этом не обязательно.

Налог на добавленную стоимость (Mehrwertsteuer или Umsatzsteuer) составляет 19%. При экспорте НДС полностью возвращается. Возврату подлежит так же НДС, оплаченный на производственные затраты: аренда помещений, приобретение оборудования, телефон, бензин, реклама и т.д. Возврат НДС осуществляется на протяжении месяца после подачи декларации, без необходимости дополнительного составления отчетов и проверок.

Налог на прибыль делится на два вида:

• Налог на промысловую деятельность (Gewerbesteuer) - местный налог, его ставка определяется региональными органами власти и составляет в среднем 15-20%. Этот налог полностью относится на производственные затраты;
• Федеральный корпоративный налог (Korperschaftsteuer) составляет 25% от прибыли за вычетом Gewerbesteuer. Налогообложение прибыли в Германии производится по результатам деятельности за календарный год. При этом разрешается включение в статьи затрат представительских расходов, оплату такси и затраты по найму жилья для иностранных граждан, использовать разнообразные налоговые льготы.

• Ежемесячной зарплата в размере менее 400 евро называется «базисом». При этом работодатель выплачивает 25% от суммы зарплаты на социальное страхование и налоги. Работник не платит ничего.
• При зарплате больше 400 евро сотрудник имеет полноценное пенсионное, медицинское страхование и страхование на случай безработицы. Работодатель платит в среднем 21% от суммы зарплаты. Из зарплаты работника так же вычитаются взносы на оплату страховок.

Подоходный налог в Германии зависит от налогового класса, который присваивается налогоплательщику (учитывается семейное положение и количество детей). Если доход составил до 400 евро в месяц, то налог не взымается. Если свыше этой суммы, то расчет происходит по прогрессивной шкале от 14% и выше.

Следует подчеркнуть, что налоговая система Германии такова, что любой грамотный налоговый консультант абсолютно законными способами может оптимизировать налогооблагаемую базу так, что уровень всех выплачиваемых налогов составит 30% и ниже.

Компания BMG Invest GmbH предоставляет услуги русскоговорящего налогового консультанта из немецкой консалтинговой фирмы.

Затраты на открытие и содержание GmbH

Разовые затраты при регистрации GmbH:

Оформление (нотариус + регистрация в суде) - 600€

Консалтинг - 400€

Ежемесячные расходы:

Расходы на аренду офиса, включая юридический адрес фирмы, принятие звонков, отправка и прием корреспонденции, передача данных налоговому консультанту, взаимодействие с государственными организациями, предоставление комнаты переговоров 145€

Телефон, факс - 60€

Услуги налогового консультанта -180€

Дополнительные услуги, несвязанные с управлением недвижимостью - По договоренности

Ежегодные расходы:

Управление недвижимостью В зависимости от количества объектов Услуги налогового консультанта по составлению годового отчета 1200€

Взнос в Торгово-промышленную палату

192€